住友不動産「新築そっくりさん」のマンションリノベーションで掛かる費用を公開！

2023年3月から6月にかけて、自宅マンションを全面リノベーションすることに決めました。

リノベーションをお願いしたのは住友不動産のリノベサービスである「新築そっくりさん」です。

2011年に中古マンションを購入したときから、いずれはリノベーションしようと考えていたのですが、2022年夏頃、ちょっとしたご縁があったため、いよいよ実行することにしました。

この記事では、新築そっくりさんでマンションをリノベーションするときの「お金」の話を紹介していきます。

新築そっくりさんの基本設計

新築そっくりさんのマンションリノベーションは、配管更新を含む工事になります。

マンションの配管とは？
給水管、給湯管、雑排水菅、汚水管、ガス管など天井や床の中にあるもの
新築そっくりさんでは、専有部分の配管を更新する

「スケルトン・リノベーション」という名称で、配管更新をするために既存の配管や内装、壁のほぼすべてを取り壊し、まっさらにして行う大掛かりな工事です。

工事の内訳については以下のようになっています。

項目	内容
A.本体工事	スケルトンリノベーション部分 配管更新、断熱材、内装、床、壁
B.設備機器	住宅設備 キッチン、風呂、洗面化粧台、トイレ、 LAN関連、電気・照明関連
C.建具	各部屋のドア、収納の扉など
D.収納・カウンター	収納の枕棚や棚板、キッチンカウンター、造作家具等
E.その他工事	二重サッシの取り付け等希望に応じて
諸経費	A〜Eを合計した10％
消費税	全費用の10％

上記表のA・Bが「完全定価制」と言われている部分に含まれるものです。

イメージとしては、基本パックです。
住宅設備や壁紙、床材などは住友不動産との提携企業の商品の中から選ばれてパックされます。

提携企業例
トクラス、クリナップ、LIXIL、TOTO、パナソニック、朝日ウッドテック、ダイケン、サンゲツ、パナソニック、ウッドワン

オプションを追加したり、こちら側で提案しない限り、基本的に追加料金は発生しません。

また、壁を追加しても取り外しても費用の増減はないので、間取りの変更は料金変更なく自由に行えます。

ちなみに、既存設備をそのまま使うこともできるので、あまり古くないものは流用することも可能です。
その場合、既存流用分だけ金額が下がります。

基本パックと書きましたが、このパックが最初から提示されるわけではなく、マンションの実地調査が行われたあとにプランニングされ、仮契約までに金額が決まるという流れになっていました。

初回プランニングの時点でダウンライト等の照明の数やコンセントの数も決まりますが、十分な数を確保したうえで、これらも基本工事料金の中に組み込まれます。

その後の打ち合わせで施主側の希望で変更があったとしても、基本パック内の変更であれば追加料金なく仮契約時の金額内で変更できるというものです。

完全定価制のメリットが大きいのは、全部剥がしたあとに想定とは違う構造であることがわかったとしても、追加料金なしで工事が行われるという部分です。

実際に取り外したり、壊してみないとわからない構造体部分だからこそ、ここに追加料金が発生しないというのは心強いですね。

施主支給や既存利用をすれば安くなる？

既存利用や施主支給については、建具や設備の保管費用が追加で掛かることもあるため、最終的に思っていたより安くならない場合もあります。

わが家は2020年にお風呂が壊れたためリフォームをしているのですが、今回のリノベーションでもお風呂を更新することになりました。

理由は以下です。

• 既存流用をすると配管更新ができず、古い部分と新しい部分の継ぎ目ができる＝故障原因になりやすい
• 配管更新をするために風呂を外したあと保管して工事しても、新規更新と10万円しか変わらなかった
• 配管故障時の保障があいまいになる

配管トラブルだけは避けたいですし、もともと配管更新が目的のため、もったいない気はしますがお風呂は更新しました。

リノベ費用を抑えるには

新築そっくりさんのリノベ費用を抑えたい場合は、建具類が少ない間取りにしたり、造作収納を減らしたりで削ることになります。

住宅設備は、どの商品を選んでも費用は変わりませんが、設備会社側と相談することで費用を抑えたりすることは可能です。

たとえばわが家では、以下のような理由や方法で費用を減らしました。

• 洗面化粧台を三面鏡から一面鏡へ変更
• ウォークインクローゼットの枕棚を1枚減らした
• 子ども部屋同士の間仕切りを扉から壁へ変更
• キッチンカウンターをカウンターなしにした
• 間取りの部分的な変更により収納棚を一部撤去

とはいえ、削るよりもやはりオプションで追加する方が多かったので、最終的には追加料金が42万円ほど発生しました。

その内訳は以下。

• 3m超えのパソコン用カウンター（壁付）を造作
• キッチンメーカーのカップボードを採用
• キッチンのグレードを1段階アップ
• 深型の食洗機を追加した

このような感じで、定価部分から引かれたものと追加したもので、＋42万円の追加料金となりました。

キッチンについては以下の記事にまとめています。

工事費以外に掛かる費用

マンションリノベに伴う工事費以外の費用として、以下のようなものがあります。

項目	内容
印紙代	仮契約時 1万円程度
手付金	仮契約時 工事費用の10％
仮住まい費用	リノベ期間中の賃貸費用 約3〜4ヶ月分
引っ越し費用	往復分の引っ越し費用
不用・不要品の処分費用	家具・家電を廃棄する場合
防災工事	火災報知器、スプリンクラー等
ガス工事	ガス管撤去・新設、室内ガスコンセント、結び工事
空調工事	エアコンの取り付け等
照明器具	ダウンライト以外の照明
カーテン・家具類	新居で使うもの（新しく購入する場合）
その他	近隣への挨拶の品等雑費 サブスクの契約・解約等

これらを現金で準備しておく必要があります。

とくに大きい金額になるのが仮住まい費用です。

契約する賃貸価格にもよりますが、引っ越し費用とあわせておおむね50〜70万円程度は掛かります。
実家に一時的に住む等の場合でも、家具を預ける倉庫代と移動費用が必要です。

防災工事やガス工事は、リノベ部分とは切り離して必要になる工事費用です。
こちらは地域により違いがありますが、20〜30万円程度です。

また、リノベ期間中は住宅ローンと家賃が両方発生することになったり、電気・水道代は2件分が発生します。

地味な費用としては、引っ越し先でのインターネット料金の工事費用等もありますよね。

短期契約になるため、回線によっては解約費用が必ず発生するので、テレワークなどでインターネットをよく使う方は、インターネット回線も忘れずに検討しておきたいところです。

現在使っているインターネット回線に引っ越しサービスがあるかどうかチェックしてみてください。

このように、リノベーション費用以外に現金が必要です。

最終的に掛かった金額

わが家で掛かったお金は以下となりました。

現金部分だけで約260万円も掛かってしまいました。
ただし、手付金の110万円は頭金として使わなければローン実行時に戻ってきます。

わが家は追加工事分を手付金部分から支払ったので、約70万円ほど戻ってきました。
ですので、実際に現金として出ていった部分は約200万円ですね。

手付金は後日戻せるとはいえ、即金として準備する必要があるため、最低200万円以上の手元資金が必要になるのかなぁ、といったところです。

ちなみに住友不動産の場合、三井住友トラスト・パナソニックファイナンスの「リフォームローン（プラス借り換え型）」という金融商品が使えるため、いま払っている住宅ローンと新たに掛かるリノベーション費用をまとめることができます。

この記事を執筆している時点では住宅ローン減税も使えますし、普通のリフォームローンより金利も低めなので、こちらを利用しました。

今回は住んでいる自宅をリノベーションしたので引っ越し費用が掛かりましたが、中古マンション購入時にリノベーションする場合は、費用を抑えることが可能です。

住宅を購入する以上、戸建てもマンションもいつかはリフォームなどの更新が必要な日がきます。
冒頭でも書いた通り、わたし自身、リノベーションをする予定で中古マンションを購入したので予定通りとなりました。

入居後にリノベをすると費用が余分に必要になるので、築20〜30年くらいの中古マンションを購入する場合は物件の改修履歴を参照した上で、入居前に全面リノベーションを検討しても良いかもしれません。